Per 1 juli 2026 is de Wet versterking regie volkshuisvesting in werking getreden. Deze wet heeft gevolgen voor de geldingsduur van het voorkeursrecht. Voor voorkeursrechten die zijn gebaseerd op een omgevingsvisie, programma of zelfstandige voorkeursrechtbeschikking is de geldingsduur verlengd van drie naar vijf jaar. Gemeenten krijgen hierdoor meer tijd voor de voorbereiding van woningbouw en andere gebiedsontwikkelingen en meer regieruimte bij het verwerven van strategische grondposities.

Maar hoe was dit geregeld voor 1 juli 2026? Wat is er precies veranderd sinds 1 juli 2026? Waarom is de geldingsduur verruimd? En wat betekent dit voor de praktijk? In deze blog geef ik antwoord op deze vragen.

Hoe was het vóór 1 juli 2026 geregeld?

In mijn eerdere blog ‘Wanneer mag de gemeente een voorkeursrecht vestigen?’ leg ik uit dat gemeenten een voorkeursrecht kunnen vestigen op basis van verschillende grondslagen. Deze grondslagen staan genoemd in artikel 9.1, eerste lid, Omgevingswet. De duur van het voorkeursrecht is afhankelijk van de grondslag van het voorkeursrecht. De geldingsduur van het voorkeursrecht is geregeld in artikel 9.4 Omgevingswet. Zie in dit kader ook uitgebreid de blog ‘Hoe lang geldt een voorkeursrecht’

Tot 1 juli 2026 gold voor een voorkeursrecht op basis van een omgevingsvisie, programma of zelfstandige voorkeursrechtbeschikking een maximale duur van drie jaar. Gemeenten kunnen een voorkeursrecht op deze grondslagen niet verlengen. Voor een voorkeursrecht op grond van een omgevingsplan gold al een termijn van vijf jaar. Gemeenten kunnen deze termijn één keer met vijf jaar verlengen.

Concreet betekende dit dat:

1. een gemeente een voorkeursrecht kon vestigen vooruitlopend op een omgevingsvisie of programma (toegedachte functie in een zelfstandige voorkeursrechtbeschikking);
2. vervolgens moest de gemeente binnen drie jaar een omgevingsvisie of programma vaststellen;
3. daarna moest de gemeente binnen drie jaar een omgevingsplan vaststellen.

De regeling dwong gemeenten dus om in relatief korte tijd stappen te zetten in hun planvorming. Deze regeling is met de inwerkingtreding van de Wet versterking regie volkshuisvesting aangepast.

Wat is er per 1 juli 2026 veranderd?

Per 1 juli 2026 geldt voor een voorkeursrecht dat is gevestigd op grond van een zelfstandige voorkeursrechtbeschikking, een omgevingsvisie of een programma een geldingsduur van vijf jaar. De duur is dus verlengd van drie jaar naar vijf jaar. Dit betekent tevens dat een voorkeursrecht voortaan altijd voor de duur van vijf jaar wordt gevestigd, ongeacht de grondslag. Uitsluitend het voorlopig voorkeursrecht blijft beperkt tot drie maanden (zie eerdere blog ‘Het voorlopig voorkeursrecht’). De regels omtrent het verlengen van het voorkeursrecht blijven ongewijzigd. Voornoemde wijzigingen zijn hieronder schematisch weergegeven:

Deze verruimde termijnen gelden uitsluitend voor voorkeursrechten die na 1 juli 2026 worden gevestigd. Voor voorkeursrechten die vóór 1 juli 2026 zijn gevestigd, blijven de termijnen van de oude regeling gelden.

Maximale totale geldingsduur blijft gelijk

De verruiming van de termijnen betekent echter niet dat ook de totale duur van het voorkeursrecht wijzigt. In de blog ‘Hoe lang geldt een voorkeursrecht’ is toegelicht dat bij voorkeursrechten het principe van ‘doorlopen’ geldt. Kort samengevat loopt een voorkeursrecht automatisch door als de gemeente binnen de geldingstermijn een nieuwe, opvolgende planologische grondslag vaststelt. Als alle grondslagen elkaar tijdig opvolgen, dan kan een voorkeursrecht maximaal zestien jaar en drie maanden op een perceel gelden.

Deze regeling verandert niet met de inwerkingtreding van de Wet versterking regie volkshuisvesting per 1 juli 2026. De maximale geldingsduur van het voorkeursrecht blijft daardoor zestien jaar en drie maanden. De totale duur van een voorkeursrecht verandert dus niet. Hoe kan dit dan? Als een voorkeursrecht bijvoorbeeld al acht jaar geldt voordat het omgevingsplan wordt vastgesteld door een gemeente, dan wordt de verlenging (één tot vijf jaar) ingekort met de tijd die is genomen om het omgevingsplan vast te stellen. In dit voorbeeld kan het voorkeursrecht nog maximaal acht jaar gelden in de vorm van vijf jaar + drie jaar verlenging.

Verbod opnieuw vestigen voorkeursrecht blijft gelden

Het verbod om binnen twee jaar na vestiging van het voorkeursrecht een nieuw voorkeursrecht te vestigen, ook wel het ‘repeteerverbod’, blijft ongewijzigd. Dit verbod is vastgelegd in artikel 9.3 van de Omgevingswet.

Waarom zijn deze wijzigingen doorgevoerd?

Het voorkeursrecht is voor de gemeente een belangrijk instrument om haar positie op de grondmarkt te versterken en regie te voeren op gebiedsontwikkelingen (lees in dit kader ook onze eerdere blog ‘Het gemeentelijke voorkeursrecht: wat is het?’). De termijnen voor het vestigen van voorkeursrechten zijn met de Wet versterking regie volkshuisvesting verruimd. Dit omdat deze termijnen beter aansluiten bij de praktijk van woningbouw en andere gebiedsontwikkelingen. Dit blijkt uit het amendement van Tweede Kamerleden de termijnen geven gemeenten meer tijd om strategische grondposities te verwerven voor bijvoorbeeld betaalbare woningbouw. Ook helpen zij om grondspeculatie tegen te gaan. In de praktijk stijgt de waarde van grond vaak zodra bekend wordt dat daar woningen of andere projecten kunnen komen. Onder de oude regeling konden grondeigenaren afwachten tot een voorkeursrecht afliep. Daarna konden zij de grond tegen een hogere prijs aan derden verkopen. Dit werkte grondspeculatie in de hand en maakte het voor gemeenten lastiger en kostbaarder om strategische grondposities te verwerven. Met de verruiming van de termijnen wil de wetgever voorkomen dat waardestijgingen alleen ten goede komen aan grondeigenaren. Zo kunnen gemeenten die waarde ook inzetten voor maatschappelijke doelen, zoals betaalbare woningbouw.

Wat betekent dit voor de praktijk?

Door de verruimde geldingsduur van het voorkeursrecht van drie naar vijf jaar krijgen gemeenten meer mogelijkheden om strategische grondposities veilig te stellen. Ook kunnen zij zo grondspeculatie beter tegengaan en de realisatie van betaalbare woningbouw bevorderen. Gemeenten zullen daarnaast meer tijd krijgen om de benodigde omgevingsvisie, het programma of het omgevingsplan zorgvuldig voor te bereiden zonder dat het voorkeursrecht tussentijds vervalt. De voorbereiding van woningbouwlocaties blijkt in de praktijk namelijk vaak een langdurig proces. Onderzoeken, participatie, onderhandelingen met grondeigenaren en afstemming met andere bestuursorganen zorgen regelmatig voor vertraging. Daardoor kon onder de oude regeling een voorkeursrecht aflopen voordat de benodigde vervolgstappen in de planvorming waren gezet. Met de nieuwe regeling krijgen gemeenten dus meer ruimte hiervoor.

Voor grondeigenaren betekenen de wijzigingen per 1 juli 2026 dat gemeenten een voorkeursrecht niet meer voor drie jaar, maar voor vijf jaar kunnen vestigen op hun perceel.

Conclusie

Met de Wet versterking regie volkshuisvesting heeft de wetgever gemeenten meer tijd gegeven om ruimtelijke ontwikkelingen voor te bereiden. Vóór 1 juli 2026 gold voor sommige voorkeursrechten nog een termijn van drie jaar. Sinds 1 juli 2026 geldt voor alle voorkeursrechten een geldingsduur van vijf jaar. De maximale totale geldingsduur van het voorkeursrecht blijft echter ongewijzigd en ook het repeteerverbod blijft ongewijzigd. Daarmee sluit de voorkeursrechtregeling beter aan bij de vaak langdurige praktijk van woningbouw- en gebiedsontwikkelingsprojecten. Voor gemeenten betekent dit meer regie en minder risico op het vervallen van een voorkeursrecht. Voor grondeigenaren betekent het daarentegen dat zij langer rekening moeten houden met de voorkeurspositie van de gemeente.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, dan kunt u mij gerust bellen of mailen. Ik denk graag met u mee.