Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn een aantal belangrijke wijzigingen doorgevoerd voor wat betreft het vestigen van een voorkeursrecht ten opzichte van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Een belangrijke wijziging gaat over de motivering van de voorkeursrechtbeschikking. Het voorkeursrecht is een ingrijpende maatregel voor grondeigenaren. Om die reden moet de gemeente een dergelijk besluit dan ook altijd deugdelijk te motiveren. Dit klinkt vanzelfsprekend, maar onder het oude stelsel van de Wvg golden niet al te strenge eisen aan de motivering voor het vestigen van een voorkeursrecht. Wat hield deze motiveringsplicht precies in? En in welke zin is dit veranderd onder de Omgevingswet? In dit artikel ga ik in op deze vragen.

Motiveringsplicht onder de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg)

Onder de Wvg hoefden gemeenten een voorkeursrechtbeschikking niet zo nadrukkelijk te motiveren. Onder de Wvg was het namelijk vaste rechtspraak van de Afdeling Bestuursrecht van de Raad van State (hierna: ‘de Raad van State’) dat de wetgever bij de totstandkoming van de Wvg het algemene belang heeft afgewogen tegen het individuele financiële belang van grondeigenaren. Het afzonderlijke financiële belang van de grondeigenaar hoeft de gemeente hierdoor niet meer apart in de afweging te betrekken (zie bijvoorbeeld ABRvS 11 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2332 en ABRvS 27 oktober 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BO1862).

In de praktijk verwezen veel gemeenten in hun motivering van de vestiging van een voorkeursrecht naar deze vaste jurisprudentie van de Afdeling. Dat leidde regelmatig tot korte en vrij standaard motiveringen. Deze ‘verkorte’ motivering was niet altijd bevredigend voor grondeigenaren. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is dit veranderd. Sindsdien zijn er strengere eisen verbonden aan de motivering voor het vestigen van een voorkeusrecht voor bestuursorganen.

Motiveringsplicht onder de Omgevingswet

Deugdelijke motivering

Onder de Omgevingswet moet een gemeente een voorkeursrechtbeschikking zorgvuldig voorbereiden en deugdelijk motiveren. In die motivering moeten in ieder geval de volgende aspecten aan de orde komen:

• Een beschrijving van de aanleiding en de noodzaak van de voorkeursrechtbeschikking: waarom wil de gemeente een voorkeursrecht vestigen?
• De juridische gronden waarop de voorkeursrechtbeschikking rust. In mijn eerdere blog ‘Wanneer mag de gemeente een voorkeursrecht vestigen’ is besproken welke gronden dat kunnen zijn.
• Een motivering dat het algemeen belang rechtvaardigt dat een voorkeursrechtbeschikking wordt gegeven: motiveren dat en waarom de toegedeelde of toegedachte functie, en het daarvan afwijkende gebruik, ook daadwerkelijk rechtvaardigt dat wordt ingegrepen in de vrije overdraagbaarheid van de onroerende zaak. Er moet dus – met andere woorden – een evenredigheidsafweging plaatsvinden.
• Indien het voorkeursrecht wordt gebaseerd op het een toegedeelde functie in het omgevingsplan, een motivering dat uit het samenstel van de op de locatie geldende regels een functie volgt die een rechtvaardiging vormt voor het vestigen van een voorkeursrecht.
• Aandacht voor de financiële onderbouwing van het voorkeursrecht.

Een gemeente moet de voorkeursrechtbeschikking dus deugdelijk motiveren en daarbij in ieder geval de bovengenoemde aspecten aanhalen. Het is voor grondeigenaren belangrijk om kritisch te zijn op deze motiveringseisen. Immers, indien een gemeente de voorkeursrechtbeschikking onvoldoende deugdelijk motiveert, omdat de gemeente bijvoorbeeld niet goed kan toelichten waarom het besluit evenredig is, kan dit reden zijn om de voorkeursrechtbeschikking te vernietigen.

Zorgvuldige belangenafweging

Niet alleen de motivering is belangrijker geworden. Ook de te maken zorgvuldige belangenafweging heeft een grotere rol gekregen. In een recente uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (zie ECLI:NL:RBOBR:2025:6266) verduidelijkt de rechtbank dat deze belangenafweging niet pas aan de orde kan komen bij verkoop, maar al bij het vestigen van het voorkeursrecht. Bovendien oordeelt de rechtbank dat er rekening gehouden dient te worden met de persoonlijke omstandigheden en individuele belangen van grondeigenaren en beperkt gerechtigden. Gemeenten kunnen dus niet meer volstaan met een verwijzing naar de vaste jurisprudentie van de Afdeling en stellen dat bij de vestiging van een voorkeursrecht géén rekening hoeft te worden gehouden met individuele belangen van grondeigenaren.

Wat betekent dit voor de praktijk?

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is de motiveringsplicht voor het vestigen van een voorkeursrecht aangescherpt. Door deze strengere motiveringsplicht zijn gemeenten verplicht om duidelijk toe te lichten waarom het voorkeursrecht nodig is en op welke wijze de gemeente de betrokken belangen heeft afgewogen. Hierdoor wordt het risico kleiner dat gemeenten te lichtzinnig een voorkeursrecht vestigen.

Voor grondeigenaren betekent deze wijziging tevens dat ze in een voorkeursrechtprocedure alert en kritisch moeten zijn op de motivering door een gemeente. Een gebrekkige motivering en/of onzorgvuldige belangenafweging kan immers leiden tot vernietiging van de voorkeursrechtbeschikking.

Conclusie

Onder de Omgevingswet zijn er dus strengere eisen gesteld aan de motivering van het vestigen van een voorkeursrecht. Gemeenten moeten niet alleen nadrukkelijker motiveren waarom een voorkeursrecht nodig is, maar ook zorgvuldig de belangen van grondeigenaren afwegen. Daarbij moet rekening worden gehouden met de persoonlijke omstandigheden en individuele belangen van grondeigenaren. Daardoor krijgen grondeigenaren meer bescherming tegen een te lichtvaardige inzet van het voorkeursrecht. Tegelijkertijd vraagt dit van gemeenten een veel zorgvuldiger voorbereiding en onderbouwing van hun besluit.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, of heeft u vragen over uw specifieke situatie, dan kunt u mij gerust bellen of mailen. Ik denk graag met u mee.